O que é arrendamento
- O arrendamento rural é semelhante ao aluguel.
- O proprietário cede determinado bem e recebe pagamento pré-fixado sobre seu uso, em dinheiro ou em produto.
- Independente do resultado do empreendimento, o usuário é obrigado a pagar ao arrendador, mesmo se os rendimentos da atividade não alcançarem o valor convencionado.
- A legislação prevê inclusive o penhor dos bens do arrendatário, se os compromissos não forem cumpridos.
Definição Legal: É o contrato agrário pelo qual uma pessoa
física ou jurídica se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o
uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros
bens, benfeitorias e/ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida
atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista,
mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da
lei.
Arrendador: é o proprietário do imóvel rural, o que cede em
arrendamento o imóvel rural.
Arrendatário: é a pessoa ou conjunto familiar, representado
pelo seu chefe, que recebe ou toma por aluguel o imóvel rural ou parte dele.
Subarrendatário: é a pessoa a quem o arrendatário transfere
seus direitos e obrigações, no todo ou em parte, com permissão do arrendador.
O que é parceria
As parcerias rurais são instrumentos legais que permitem a
associação de proprietários de bens como terras, instalações, máquinas e
animais, que vão executar empreendimentos conjuntos, dividindo os riscos e os
resultados da associação.
Seus integrantes têm, como em qualquer sociedade, uma
participação administrativa e gerencial proporcional, indispensável à condução
eficiente do empreendimento.
As parcerias não significam posse, nem mesmo de forma
transitória, de bens, sejam eles terras ou máquinas.
As parcerias rurais podem ser praticadas por produtores de
todos portes, pequenos, médios e grandes e em qualquer segmento da produção
primária. A questão não está no tamanho e nem na quantidade dos bens a serem
parceirados, mas na forma de estabelecer esta união.
Parceiro outorgante: é a pessoa que cede em parceria,
podendo ser proprietário ou não, é o que entrega os bens.
Parceiro outorgado: é a pessoa ou conjunto familiar,
representado pelo seu chefe, que recebe a propriedade ou os bens, para os fins
próprios de explorar em parceria. É o agricultor que vai trabalhar na terra ou
o pecuaristas que vai manejar e custear o gado.
Definição Legal:
É o contrato agrário pelo qual uma pessoa física ou jurídica
se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de
imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias,
outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de
exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou
lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de
matérias-primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito
e de força maior do empreendimento rural e dos frutos, produtos ou lucros
havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei.
Arrendamento ou
Parceria
As principais diferenças são a forma de participação e
remuneração dos empreendedores.
Quadro resumo abaixo fornece indicações de como optar por um
ou por outro tipo de contrato.
A base do quadro foi um estudo baseado em inúmeros casos bem
sucedidos no Brasil de arrendamentos e parcerias, e na experiência da Bolsa de
arrendamentos e parcerias de Uberaba.
CARACTERÍSTICAS
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ARRENDAMENTO
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PARCERIA
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DENOMINAÇÕES
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Proprietário
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Arrendante
ou arrendador.
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Parceiro
Outorgante.
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Produtor
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Arrendatário.
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Parceiro
Outorgado.
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Cláusulas
Obrigatórias
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Art. 95
do Estatuto da Terra
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Art. 96
do Estatuto da Terra
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MOTIVAÇÃO E OBJETIVOS
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Motivação
do Proprietário
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Dispõe
de uma propriedade que por diversas razões (falta de recursos) prefere não
explorar pessoalmente mas deseja auferir renda do estabelecimento.
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Busca
novos sócios para melhor aproveitamento da capacidade produtiva do
estabelecimento, racionalização de custos e reestruturação do negócio.
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Motivação
dos Arrendatários e Parceiros
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Possibilidade
de ampliar as atividades sem imobilizar capital em terra. Possuem máquinas e
capacidade empreendedora.
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Trabalhadores
rurais e pequenos produtores que possuem experiência como produtores e querem
se tornar independentes (não mais empregados). Precisam de emprego para a
família. Jovens produtores que conhecem a atividade.
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Benefícios
Para o Proprietário
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Geralmente
ele não é mais o produtor. O proprietário paga o Imposto de Renda.
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Beneficia
o proprietário, pois ele continua produtor. Os impostos são pagos apenas na
sua parcela da produção.
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Divisão
do Risco da Atividade
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O
arrendatário (ou grupo) assume a totalidade do risco da atividade. Pagamento
fixo em dinheiro. Compromisso fixo. Não depende do resultado da colheita.
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O
proprietário assume parte do risco de frustração de safra ou perda de
animais. É melhor para o parceiro, do ponto de vista do risco financeiro.
Depende do resultado da colheita
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Recomendável
Para o Público Meta de Trabalhadores Rurais e Pequenos Produtores
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Menos
recomendável, exceto na modalidade de consórcio ou condomínio. Predominam
atividades de longa maturação. Mas pode haver arrendamento para cultivos de
ciclo curto.
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Recomendável
nos casos de grupos de consórcios e condomínios devido à divisão de risco.
Atividades e cultivos de curto período de maturação.
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Opção
Contratual da Compra da Terra
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Recomendável.
Requer inserção de cláusula no contrato.
|
Recomendável.
Requer inserção de cláusula no contrato.
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CONDIÇÕES
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Área do
Estabelecimento
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Geralmente
todo o estabelecimento.
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Parte
da área do estabelecimento.
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Prazo
Mínimo
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3 anos.
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3 anos.
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Prazos
Existentes Hoje
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Casos
de 8 a 20 anos.
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Casos
de 8 e 10 anos
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Preços
e Valor
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R$ por
unidade de área. Há casos de pagamentos em produto (litros de leite, cabeças
de gado, etc.), a preços de mercado.
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Predominam
os pagamentos em produto. Em percentuais variáveis, de acordo com o aporte de
fatores e insumos.
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Condições
de Pagamento
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Há
casos de implantação da exploração com período de carência de X anos. Em
seguida, pagamentos anuais.
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Pagamentos
anuais ou de acordo com a geração de receita. Predominam empreendimentos de
curta maturação.
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Benfeitorias
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Aquelas
existentes no estabelecimento. São cedidas de forma integral. Faz-se uma
vistoria prévia, prevista no contrato.
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Acesso
a apenas uma parte das benfeitorias. O acesso maior é à terra.
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Implantação
de Benfeitorias
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Com
consulta prévia ao proprietário, inclusive com orçamento. O arrendatário é
indenizado no final do contrato.
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Pode-se
dizer que quase não há necessidade de implantação de benfeitorias. Quando há,
quem as faz é o proprietário.
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Normas
Técnicas Para Preservação dos Solos
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Rigorosas
quanto a conservação de solos, combate à erosão, aplicação de calcário e
fertilizantes e adubos.
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Acompanhamento
da correção da acidez e aplicação de fertilizantes pelo proprietário.
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Conservação
dos Recursos Naturais
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Cláusulas
contratuais de conservação de matas, mananciais, observância das normas de
legislação ambiental. Responsabilidade do arrentadatário.
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Acompanhamento
mais de perto pelo proprietário. O parceiro assume sua parte nesta questão
juntamente com o proprietário.
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ITR,
Taxas e Impostos
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O
arrendatário assume a responsabilidade total pelo pagamento.
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O
proprietário acerta com o parceiro o pagamento dos impostos.
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Garantia
dos Contratos
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Em
alguns casos há exigência de fiança ou aval, em contratos de Consórcios e
Condomínios.
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Contrato
entre as partes, sem exigência de fiança ou aval.
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PROAGRO
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Deve
ser feito. Se não houver o seguro, o risco é assumido integralmente pelo
arrendatário.
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É
necessário. O proprietário pode exigir, porque assume riscos de frustração de
safra.
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ATIVIDADES
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Explorações
Predominantes
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Hortaliças,
folhosas, legumes. Predominância de pecuária leiteira. Pecuária de corte
(cria e engorda). Recuperação de pastagens.
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Cereais,
grãos, fibras e oleaginosas. Há também hortaliças e legumes.
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OPÇÕES QUANDO HÁ ESCASSEZ DE CAPITAL
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INSUMOS
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Sementes,
Adubos, Fertilizantes, Calcário, Combustíveis, etc.
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Geralmente
por conta do arrendatário.
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Há
muitos casos de fornecimento pelo proprietário, com percentuais da parceria
ajustados para cobrir custos.
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FATORES DE PRODUÇÃO
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Máquinas
e Equipamentos
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Por
conta do arrendatário. Com exceções.
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Fornecido
em parte pelo proprietário.
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Benfeitorias
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Fornecidas
pelos proprietários (casas, energia elétrica, instalações de manejo, etc.).
Aquelas dos estabelecimentos.
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As
pertencentes ao estabelecimento. Parceiro proprietário: instalações. Parceiro
lavourista: trabalho e insumos.
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Animais
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De
propriedade dos arrendatários. Há casos de propriedade comum dos animais
separados em partes de um e de outro.
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Fornecidos
pelo proprietário. Parceria nos resultados da pecuária.
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Combinações
na Exploração da Pecuária
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Arrendador:
pastagens e instalações.Arrendatário: rebanhos.
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Há
modelos novos como da parceria escalonada, cujo funcionamento está descrito
no contrato anexo a este Manual.
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Combinação
de Trabalho e Arrendamento ou Parceria
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Não é
comum.
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Sim. O
parceiro pode ser trabalhador e parceiro no estabelecimento.
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Vantagens
As parcerias e arrendamentos rurais são formas distintas de
uso temporário da terra e outros bens.
Ao optar pelos contratos de arrendamento e parceria, o
produtor imobiliza menos capital, e não assume ônus de financiamento em
aquisição de imóvel. Mesmo com os preços de terra em declínio, capital ainda é
o fator de produção mais escasso.
Através do arrendamento ou parcerias os produtores adquirem
experiência de se tornarem pequenos empresários e "patrões" e começam
a subir a escada que os levará eventualmente a poder acumular capital para
comprar terra.
Tributação
Arrendamento
O proprietário que pratica arrendamentos, deixa de ser um
produtor rural, não participa das decisões que envolvem a execução do
empreendimento. O Imposto de Renda tributa o arrendamento como aluguel, com
alíquotas que variam de 10% a 25%.
Parceria
Os proprietários de bens que são cedidos em parceria não
deixam de permanecer na condição de produtores rurais e é desta forma que eles
são caracterizados pelo fisco. As parcerias são vantajosas, também sob este
aspecto, para aqueles proprietários de terras que não pretendam ou não possam
cultivá-las diretamente.
Comodato Rural
Definição Legal:
É o contrato pelo qual alguém entrega a outra pessoa a terra
ou propriedade para ser usada temporariamente, e depois restituída. É um
contrato unilateral gratuito e restrito, porque não exige a contraprestação do
comodatário. O comodato se não fosse temporário, seria locação.
O comodatário é possuidor de boa fé, e, se realizar
benfeitorias na coisa recebida em comodato, ao término do contrato, ao devolver
a coisa ao comodante fará jus à indenização das benfeitorias úteis e
necessárias, bem como de levantar as voluptuárias se não danificar a coisa.